Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire. Ce statut protège les locataires avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le montant initial du loyer est libre, ce n’est pas le cas de la révision du loyer pour un bail en cours ou lors de son renouvellement. Cette augmentation éventuelle est strictement encadrée. Le loyer initial doit, quant à lui, être déterminé ou déterminable, réel et sérieux. Depuis la réforme judiciaire, en vigueur le 1er janvier 2020, la présence d’un avocat est obligatoire devant le juge en cas de litige.

L’objet du contrat

La conclusion d’un contrat de bail commercial n’est possible que si le local est affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. A défaut, un changement d’affectation de local est alors nécessaire.

Si le contrat de bail n’est soumis à aucune forme particulier, l’écrit apporte une sécurité juridique aux parties et permet de prouver son existence en cas d’éventuel litige ultérieur. Le contrat de bail peut notamment être rédigé par un avocat qui saura prendre en compte votre situation et préserver au mieux vos intérêts. Un état des risques naturels et technologiques doit être joint au contrat de bail et la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat.

La durée du contrat

Le contrat de bail est conclu pour une durée de 9 ans minimum et ne peut pas être conclu à durée indéterminée. Le locataire peut donner congé à l’expiration d’une période de 3 ans dans 2 hypothèses :

  • lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans,
  • lorsque le bail porte sur des locaux monovalents, des locaux à usage exclusif de bureaux ou des locaux de stockage.

Les principales obligations des parties

Le bailleur doit :

  • informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (à joindre au contrat de bail),
  • mettre à disposition le bien loué,
  • maintenir les biens en état de servir,
  • garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués.

Le locataire doit, quant à lui, :

  • payer le loyer dans les délais prévus par le contrat au bailleur,
  • utiliser raisonnablement le bien loué en respectant la destination précisée dans le bail commercial,
  • réaliser les travaux prévus dans le contrat et entretenir les lieux
  • restituer les lieux en l’état à l’issue du bail.

Baux commerciaux et Covid-19

La crise sanitaire liée au covid-19 a paralysé l’économie et mis en difficultés tous les acteurs économiques, notamment les preneurs de baux et professionnels qui se sont retrouvés dans l’impossibilité de payer tout ou partie de leur loyer commercial. Des mesures ont ainsi été prises par le gouvernement afin d’alléger les loyers et les charges dus.

La loi d’état d’urgence 23 mars 2020 a notamment prévu de reporter ou d’étaler le paiement des loyers en raison de la crise sanitaire pour les entreprises :

  • ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil au public ou ayant subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50% entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020,
  • ayant débuté leur activité avant le 1er février 2020,
  • ayant un effectif inférieur ou égal à 10 salariés,
  • ayant un chiffre d’affaires inférieur à 1 millions d’euros au dernier exercice clos.

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a ensuite précisé l’impossibilité de mettre en œuvre la clause résolutoire, de demander des pénalités et d’agir en justice pendant toute la durée de la période protégée. Toutefois, l’article 4 de l’ordonnance n’a pas suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux : il ne fait qu’interdire l’exercice de voies d’exécution forcée par le bailleur en vue de leur recouvrement.

En effet, en cas de non-paiement du loyer et/ou des charges, le bail commercial prévoit généralement que le bailleur pourra résilier le contrat en faisant jouer une clause résolutoire. Cette clause ne peut cependant prendre effet qu’un mois après un commandement de payer mentionnant ce délai et resté infructueux. Pendant la période de crise sanitaire, les preneurs à bail commercial étaient protégés de la mise en œuvre de cette clause par deux ordonnances du 25 mars 2020 (l’ordonnance n°2020-316 sur le paiement des loyers et factures d’eau, de gaz et d’électricité et l’ordonnance n°2020-306 sur la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire).

Des précisions ont ensuite été apportées par l’ordonnance rectificative n°2020-427 du 15 avril 2020 en matière de délai.  

Ainsi l’alinéa 1er indique que « les astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période juridiquement protégée ». Les clauses sont ainsi suspendues pendant toute la durée de la période juridiquement protégé.

L’alinéa 2 apporte des précisions quant aux bornes à prendre en compte pour calculer le report : « Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. »

Il faut donc tenir compte, d’une part, de la date à laquelle l’obligation est née et d’autre part, de la date à laquelle l’obligation aurait dû être exécutée. Il faut distinguer ici plusieurs hypothèses :

1ère hypothèse : l’obligation est née avant la période juridiquement protégée

Si le loyer devait être payé le 1er février et que le bailleur a délivré un commandement de payer le 15 février, ce commandement aurait dû être exécuté dans un délai de 2 mois soit le 15 avril. Pour calculer le report des délais de paiement du fait de la période protégée, il faut prendre la date du début de la période protégée : 12 mars et la date d’exigibilité du commandement de payer : 15 avril. Le report se situe donc entre ces deux bornes (1 mois et 3 jours). Il faut donc ajouter ce délai à la fin de la période juridiquement protégée (23 juin). La clause produira alors son effet le 27 juillet si le locataire n’a pas régularisé la situation avant.  

2ème hypothèse : L’obligation est née pendant la période juridiquement protégée

Si le loyer devait être payée le 1er avril et que le bailleur a adressé un commandement de payer au locataire le 15 avril, l’obligation aurait donc dû être exécutée dans un délai de 2 mois soit le 15 juin. Comme dans l’exemple précédent, il faut prendre la 1ère borne (date de naissance de l’obligation) c’est-à-dire, ici, le 1er avril et la 2ème borne (date d’exigibilité de l’obligation) c’est-à-dire le 15 juin. Le calcul du report se situe entre ces deux bornes soit entre le 1er avril et le 15 juin (2 mois et 15 jours). Une fois ce délai ajouté à la fin de la période juridiquement protégée (23 juin), on arrive à la conclusion selon laquelle la clause produira effet le 3 septembre, à moins que le locataire ne régularise la situation avant.

Enfin, l’alinéa 4 de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-427 précise que « Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er. » Dès lors, si la clause résolutoire a produit effet avant le 12 mars, aucun délai ne peut être octroyé du fait de la crise sanitaire.

De même, lorsque les bailleurs ont délivré des commandements de payer pendant la crise et que le commandement produit effet après le 23 juin (fin de la période juridiquement protégée), le locataire ne peut pas prétendre à un délai. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 15 juillet.

La résiliation du bail commercial

Il est tout à fait possible de résilier un bail commercial de manière anticipée. Le locataire peut effectuer cette démarche tous les 3 ans. Toutefois, si le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans et qu’il concerne des bureaux ou un local de stockage, une clause peut interdire la résiliation tous les 3 ans. Si le bail a été conclu pour une courte durée, inférieure à 3 ans (bail dérogatoire, bail précaire), le locataire ne peut pas résilier le bail commercial de façon anticipée et devra continuer de payer le loyer même en cas de déménagement anticipé.

Le préavis pour résilier un bail commercial est de 6 mois. Le locataire doit signifier son intention de résilier le bail commercial par LRAR ou acte d’huissier à son bailleur. Le bailleur peut, lui aussi, résilier le bail commercial à son terme ou aux échéances triennales et doit, pour se faire, informer le locataire 6 mois avant la date de résiliation par acte d’huissier uniquement.

Le bail peut également être résilié par le biais d’une clause résolutoire contenue dans le contrat. Les conseils d’un avocat vous seront précieux afin que le contrat rédigé protège au mieux vos intérêts.

Pour pouvoir être mise en œuvre, la clause doit cependant porter sur :

  • des retards répétés ou des défauts de paiement du loyer et des charges,
  • une utilisation du local pour d’autres usages que ceux prévus par le contrat de bail,
  • des travaux et modifications effectués sans l’accord du bailleur,
  • la sous-location de tout ou partie du local commercial.

Le bailleur qui souhaite résilier le bail en faisant jouer une clause résolutoire doit mettre en demeure son locataire par acte d’huissier de remédier à la situation dans un délai de 1 mois. Si le manquement à la clause résolutoire persiste à l’issue de ce délai, le bail commercial est résilié de plein droit.

Enfin, le locataire doit d’être vigilant car la résiliation du bail commercial n’est pas automatique en cas de procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire). L’administrateur ou le liquidateur judiciaire, nommé par le tribunal de commerce, devra résilier le bail. De la même manière, le décès du locataire n’entraîne pas automatiquement la résiliation du contrat de bail. Certains baux le prévoient, d’autres non.